Vous avez une idée précise de la maison de vos rêves? Oui, mais… Vous ne pouvez pas construire n’importe quel type de maison sur n’importe quel terrain.
En premier lieu, chaque commune possède une police de construction différente.
Par ailleurs, dans une même commune, les terrains sont répartis dans différents type de zones.
En effet, si le terrain sur lequel vous souhaitez construire se situe dans une zone d’habitation à faible densité, moyenne densité, haute densité, zone de village, zone artisanale, etc., les règlements de la police de construction diffèrent.
La surface constructible, ratios CUS et COS
Le Coefficient d’Utilisation du Sol (CUS) vise à encadrer la densité bâtie d’une parcelle de terrain. En Suisse, le coefficient d’utilisation des sols, aussi appelé indice brut d’utilisation du sol, est défini comme «le rapport de la surface totale brute des niveaux utilisables pour l’habitation et les activités, à la zone constructible du fonds» et peut parfois inclure des dépendances comme les garages par exemple.
Le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) détermine la surface constructible au sol par rapport à la superficie du terrain. En multipliant ce coefficient par la surface du terrain, on obtient la surface maximale constructible au sol sur la parcelle.
Exemple : un terrain a une surface de 800 m2 avec un CUS de 0.30 et un COS de 1/8. Cela signifie que vous pourriez construire théoriquement jusqu’à 240 m2 de surface brute de plancher, mais en raison du COS la surface au sol maximale ne devra pas excéder 100 m2. Donc pour une habitation sur deux niveaux avec hauteur complète, cela représente 200 m2 de surface brute de plancher (100 m2 x 2). Soit une surface nette habitable (murs non compris) d’environ 165-170 m2.
Attention : si une partie de la parcelle est située en zone forêt par exemple, il faut la déduire de la surface prise en compte dans les calculs du CUS et du COS.
Distance aux limites
Il s’agit de la distance qui doit être respectée entre la maison et la limite de la parcelle, ainsi que des propriétés voisines. Cette distance varie en fonction de la zone et de la commune. Il existe parfois des distances principales et secondaires.
Le but est d’éviter une trop grande proximité entre les habitations.
Les hauteurs
Elles peuvent différer de plusieurs mètres selon les communes. Il faudra donc en tenir compte si vous souhaitez des chambres à l’étage avec une hauteur de plafond suffisamment haute.
Deux hauteurs sont généralement définies : celle à la corniche et celle au faîte.
Leur méthode de mesure varie selon les règlements : par rapport au terrain naturel, par rapport au terrain aménagé, etc.
Toitures, pans
Vous souhaitez construire une villa moderne avec un toit plat ? Méfiez-vous, car dans de nombreuses zones destinées aux habitations c’est interdit. La forme de la toiture est définie dans le règlement communal des constructions, mais aussi souvent la pente (attention car elle est souvent indiquée en pourcentage alors que les constructeurs font généralement référence à des degrés, donc il faut faire la conversion).
Divers
De nombreux autres points sont réglementés : le nombre de places de parc nécessaires (parfois une partie doit impérativement être couverte), les mouvements de terre, la hauteur des éventuels murs de soutènement, le nombre de niveaux, le nombre de logements, les éventuelles lucarnes, etc.
Documents nécessaires
Afin d’effectuer une bonne analyse de terrain, il est utile d’avoir en sa possession un extrait complet du registre foncier (avec la mention des charges et servitudes), un plan de parcelle à l’échelle, un plan du cadastre souterrain (eaux, services, etc.), ainsi qu’un relevé topographique avec courbes de niveaux (plus il y aura de pente, plus le coût du terrassement a des chances d’être élevé).
Comme vous l’aurez compris, trouver le terrain de ses rêves en étant certain qu’il pourra accueillir une maison correspondant à vos critères n’est pas une mince affaire étant donné que de nombreux paramètres sont à prendre en compte. De plus, une telle analyse a pour but de déterminer à l’avance tous les éventuels points qui pourront entraîner un renchérissement de votre projet.
Nous analysons plusieurs fois par semaine des terrains, et nous savons par expérience que chaque cas est unique et qu’il doit être traité avec la plus grande attention.
Une entreprise générale consciencieuse pourra vous rendre attentif aux spécificités de votre parcelle et déjà intégrer dans son devis les éventuels surcoûts.
Une entreprise peu scrupuleuse ne tiendra compte de rien ou presque (concept du « prix d’appel ») et vous facturera ultérieurement des plus-values (qui peuvent faire exploser le prix final).